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一、中央商務區的功能、特征與形成途徑
建立中央商務區是適應國際經濟發展趨勢的需要，是建立現代化大都市的需要，是城市經濟發展的內在要求。它有利於培育新的經濟增長點，有利於開展招商引資，有利於顯著提升產業層次、優化產業結構、促進高層次人才就業。中央商務區可以帶來顯著的外部效應：一是行業“外溢效應”，二是聚集經濟效應，三是聯動效應，四是美譽效應。一個成功的中央商務區，其品牌就是一種寶貴的無形資產，能有效提升城市的地位和影響力，影響著一個城市及區域的盛衰。作為現代都市的經濟中樞和核心，中央商務區的功能主要體現在下列幾個方面：一是商務活動中心，二是服務中心，三是信息中心，四是購物娛樂中心。
中央商務區通常應當具備以下基本特征：其一，地位顯要，不僅是城市的核心，也往往是區域的金融中心、經濟中心和科技中心；其二，具有強烈的輻射能量，對所在區域的經濟有強大的帶動作用；其三，經濟資源高度集聚，資源配置密度極高；其四，是當地人流、物流、信息流、資金流交匯的結點，經濟流量巨大；其五，寸土寸金，土地利用率極高，高樓林立；其六，公司總部遍地，服務機構雲集，高端產業集中，現代服務業發達；其七，具有現代化的辦公環境，基礎設施完備，交通通訊便捷；其八，是所在城市的窗口和名片，代表著城市的形象和風貌。在當代經濟環境下，中央商務區的特征逐步發生瞭一些演化。其一，隨著信息技術在各領域的延伸，中央商務區地域和空間方面的邊界逐漸淡化。傳統的中央商務區通常處於城市的地理中心，而在新經濟形勢下，中央商務區更青睞於經濟中心或經濟發展潛力大的地區，泛城市化和泛中心化趨勢愈來愈加明顯。其二，在傳統辦公條件下，基礎設施主要就是辦公樓，而在當今時代，中央商務區本身就應當是一個運轉高效的電子商務中心，信息中心功能的強弱是區分中央商務區能級的重要標志。其三，近年來隨著對城市化的反思，人們在註重中央商務區經濟功能的同時，還愈來愈多地註意在中央商務區建設中彰顯以人為本的城市設計理念，註重對人才的吸引力。其四，過去的中央商務區主要是註重產出與服務型，而新形勢下的中央商務區應當更註重於創業與投資型，為招商引資提供平臺，形成科技、人才、資本與文化結合的匯合點。
中央商務區的形成，與某一地區的商業傳統、生活習慣、文化背景、交通通訊條件等因素都有關聯。而從經濟動因看，首先是為瞭降低交易成本；其次，由於獲取信息便捷，一方面提高瞭市場機制的有效性，另一方面也有利於技術擴散，有助於新技術的采用和激發創新；再者，也有利於聚攏人才，因為高端的環境必定帶來高端人才的聚集；此外，中央商務區最容易形成總部經濟。各種公司總部聚集在一起，必然需要相應的配套服務，導致現代服務業尤其是知識型服務業的勃興。中央商務區的形成是經濟社會發展水平的必然產物，不能僅從城市空間發展角度來看待中央商務區的成因。
從演進規律看，中外中央商務區的發展歷程總體上呈現出由商貿功能向商務功能的演進趨向，大致經歷瞭一個由低級到高級的形態演進過程，即：小商業點—傳統商業中心—現代中央商務區。當城市中心區無法滿足需要時，便會發生中央商務區的擴展，出現另建新中央商務區或構建子中央商務區的作法。中央商務區功能的演變還體現在從過去單純的專業化向相對綜合化方向發展，各現代服務業之間日益呈現出產業融合的跡象。概括起來，國際上著名中央商務區的形成途徑基本有三種：一是自發形成，如美國的曼哈頓，初期是商業中心，後來逐漸演變成中央商務區；二是政府引導，如法國的拉·德芳斯，初衷是為瞭保護巴黎老城而將大量商務機構外遷，在新的地段建成商務區；三是為瞭分流主要中心區的經濟發展壓力而建立起來的副中心，如日本新宿的中央商務區。
二、中央商務區形成的條件考察
中央商務區形成發展的基礎條件包括雄厚的經濟實力、顯著的帶動影響力、第三產業興旺發達、交通等基礎設施完備等。其一，需要經濟發展水平條件高，隻有經濟基礎雄厚，中央商務區才會有活力，才會繁榮；其二，需要產業發展水平高，實現產業結構高度化，產業之間協凋發展；其三，交通等基礎設施建設水平高；其四，大量的公司總部聚集；其五，政府服務水平高。概而言之，中央商務區的形成是城市集約化發展的必然結果，區域競爭是中央商務區形成的直接動力，服務於產業發展是中央商務區的核心使命，產業發展是中央商務區活力長存的基礎，專業化管理能力是中央商務區競爭力的根本。
在規劃設計中央商務區的時候，是應當在老城區進行功能替換，更新完善原有中央商務區的功能結構，還是應當另辟新區重建一個具有現代功能結構的中央商務區？是應當重點打造一塊中央商務區，還是應當使商貿功能和商務功能空間分離，構建多核心結構的中央商務區?在這一問題上，對中央商務區的選址有兩大類不同的觀點：一種觀點主要從空間角度看問題，認為中央商務區應當位於城市的相對中心位置；另一種觀點主要從功能角度看問題，認為中央商務區屬於城市規劃中商務功能相對集中的專門化區域。在具體操作中，從前者出發者，多主張在老城區打造中央商務區；持後一觀點者，則多傾向於在新城區另建中央商務區。從實踐過程看，自發產生的中央商務區多位於原先的商業中心區地段；而政府規劃引導而成的中央商務區，則更多地位於城市近郊。與國外發展進程相仿，從國內中央商務區的形成與發展也是大致有這樣幾種模式：一是自發形成的；二是為分流老城區壓力而主動遷出的；三是在統一規劃下新建起來的。從動因角度分析，開發政策構成瞭城市中央商務區發展的外部推動力，而勞動力、資本、技術、制度等要素的整合與相互作用則構成瞭中央商務區發展的內生動力。所以，應當選擇那些綜合區位條件好、預期效益和影響力大、風險程度小的地段，進行中央商務區建設。
還要看到，中央商務區的功能演進與空間演變都是動態的發展過程，因而在不同的城市發展階段，對於中央商務區的區位選擇有著不同的要求。當前國內不同地區中央商務區建設條件的落差主要表現在以下方面：一是專業人才的落差；二是服務水平的落差；三是要素整合能力的落；四是資源稟賦與“互聯網+”時代創新路徑的落差；五是精細管理與發展特色的落差。而在中央商務區發展路徑的選擇上，卻存在一定程度的同質化傾向，應當結合自身環境，爭取差異化發展。
三、中央商務區的發展模式選擇與應避免的負面因素
縱觀國內外中央商務區發展模式，大致有以下類型：其一，從管理模式方面看，包括集中管理與分散管理模式。若按照中央商務區管理機構職能定位，中央商務區管理模式可以分為管理型、服務型與綜合型。從國內外中央商務區的管理實踐來看，綜合型模式體制運作靈活，較為適應現代中央商務區的發展需要。可先建立一個由各級政府以及職能部門共同協調的政府機構，然後成立一個既包含政府組織(政府的公共管理協調機構)又有中央商務區開發主體(政府授權的開發公司)的綜合管理體系，積極構建跨區域、跨層級的協作體系。其二，從建設步驟看，可集中建設，也可逐步建設。靈活選擇的好處是可使中央商務區建設與整個城市的發展進程更為自然協調。其三，從中心—外圍關系看，包含核心區中央商務區與非核心區中央商務區模式。非核心區中央商務區也稱“副中央商務區”，是在核心區中央商務區不能完全承擔城市經濟發展需要的情況下而產生的，能分流核心區中央商務區的部分職能。其四，單核中央商務區與多核中央商務區模式。在中央商務區發展的初級階段，往往以單核結構為主。隨著城市規模的擴大，更多商務空間的需求使城市外圍地區產生瞭大規模、集中化的商務空間聚集，形成城市的次中心區，從而形成瞭多核中央商務區結構。
值得註意的是，在中央商務區構建過程中，假若某些方面滯後，中央商務區的整體功能就會受到破壞。其一，中央商務區建設結構比例不合理會導致功能失衡。從成功的國際經驗看，合適中央商務區的結構比例應當是商務辦公占80％，商住和配套設施占20％，任何一方比例過高或者過低，都不利於中央商務區的健康發展。其二，倘若存在道路交通不暢，或者對於中央商務區內人流、物流和車流疏導不力，就會造成道路擁堵，降低商務活動的效率。其三，客流因素問題和流動人口問題。中央商務區地區從建設到發展離不開流動人口，而流動人口的存在也有其副作用，管理難度很大。其四，集聚不經濟和城市空心化問題。集聚不經濟對中央商務區的最大影響在兩個方面，一是擁擠成本，二是負外部性，而空心化會引起城市中心的衰落和相應基礎設施的浪費。其五，密集的建築樓群還會帶來環境惡化，比如通風不暢等。
四、綜合開發是增強中央商務區生命力的重要手段
現在國際上，對於中央商務區的評價大致有消極、中性、積極的三種看法。其一，認為中央商務區已是強弩之末；其二，認為中央商務區雖然重要，但由於規劃和管理方面對中央商務區變化認識不足，導致瞭中央商務區的失效；其三，認為大城市的未來主要依賴中央商務區的發展，倘若中央商務區衰退則大城市將失去活力。實事求是地講，中央商務區既不在死亡也不在衰敗，而是正在經歷著變化。從國際發展趨勢來看，中央商務區的樣式和發展趨勢都在不斷發生變化。一是高端辦公機構持續湧入，而低端辦公機構陸續外遷；二是加大瞭對公共交通系統和步行系統的建設，以緩解巨大的交通壓力；三是建築技術日益先進，建築風格日趨多樣化，同時近年來也開始註意對那些具有典型時代特征的傳統建築進行保護。
未來的中央商務區結構可以劃分為中央商務區核心區和若幹功能分區。隨著城市經濟的不斷深入發展，傳統中央商務區已經難以滿足經濟社會發展的需要。所以，一方面要對原中心商務區進行完善改造；另一方面，要及時規劃建設副中心，這樣才能更加符合城市長期發展的需要。
為瞭集約化利用土地資源，中央商務區建設還應當註意搞好綜合用途開發，抓好多樣化功能的整合。實踐表明，綜合用途開發是城市發展的本質需求。其一，多種功能復合作用，比單一功能的中央商務區具有更大的吸引力和輻射力；其二，綜合用途開發能緩解城市中央商務區的產城分割問題，更有利於推進產城融合；其三，綜合用途開發有利於滿足中央商務區內人群的多方面需要，吸引相關人員入駐；其四，可以增加開發成功的可能性、降低開發管理的成本；其五，有利於避免城市中心區由於功能單一而造成的單調和乏味，使中央商務區的外觀更多樣化。因此要註重城市立體空間的綜合利用。
中央商務區綜合用途開發能改變傳統的城市土地利用模式，可以通過以下方式促進中央商務區的綜合開發利用。其一，對中央商務區內現有建築的內部功能實行置換；其二，對中央商務區內的建築進行更新與再利用；其三，深入開發具備復合功能的建築空間。在進行中央商務區綜合用途的開發中，還有些問題不應忽視。一是在規劃編制過程中應加強對土地綜合使用的定量研究，形成土地綜合使用的有效規劃控制手段；二是需要統籌考慮同一個地塊中多個功能之間的兼容性和各個不同功能界面之間的沖突問題；三是要綜合考慮開發區內諸功能之間的相容性和可持續發展；四是須確保有足夠的綠化用地、休憩用地、必備的公共設施和多種類型的交通方式；五是需要提升市區的文化內涵，充分體現城市的歷史積淀，更好地創造宜人氛圍。
根據國際上中央商務區的發展經驗，發達國傢中央商務區綜合開發中的許多做法值得我們借鑒。一是要有合理完善的規劃管理。比如巴黎拉·德芳斯中央商務區的成功就在於其完善合理的規劃，也因此而被譽為“現代中央商務區的典范”。二是註重合理的空間佈局與景觀設計，註意樓宇的疏密相間，改變建築風格單調的局面，建築物外觀設計應能最大限度地體現中央商務區的風格與特色。如今國外新區規劃時，通常都是先做景觀設計，而後再做建築設計。三是要重視民間融資，國外許多中央商務區的建設不乏私人投資。
五、以國外為鑒的中央商務區構建路徑探析
當前國內許多大城市都提出瞭建設中央商務區的規劃設想，具體做法各有千秋，應當因地制宜，找準自己的發展路徑。總體上應當把握這樣幾條原則：一是富有國際視野，體現國際水平；二是功能高度復合，註重中央商務區的功能多樣性；三是積極推進數字化，大力發展電子商務；四是著力追求現代商務環境與良好自然生態的有機融合。
我國大多數城市尤其是商貿服務業比較發達的城市都有傳統的商業中心，這可以看作是中央商務區的最早雛形，目前大都由單純的商業中心向綜合文化和經濟全能中心過渡。然而國內大部分中央商務區卻與國外中央商務區先市場後規劃的路徑相反，大多都是屬於先規劃後發展，而且大多都定位於特定功能區的形式。究其深層原因，主要是在於當前我國正處於快速發展的城市化進程中，各地城市紛紛在拓建城市新區。在這些新區中，事先做好規劃，設計各類功能區，自然是決策者的首選。與在老城區邊拆邊建、自然形成的中央商務區不同，當前我國中央商務區發展的特色主要有：發展定位傾向於特定功能區模式；發展方式傾向於以規劃指導為主；產業佈局表現為以商業發展為主，以商務辦公為輔；產業重點大都突出強調金融業；產業政策集中於優惠的扶持政策，而不是普遍的國民待遇；產業關聯不夠密切，集群效應不夠明顯；企業調整頻率較高，人員流動缺乏良性渠道。總的來說，與國際上發達的中央商務區相比，在規范性、成熟度和環境氛圍方面，都還存在相當大的發展空間。一是產業集聚程度還有較大的欠缺，二是人流過於密集，三是產業功能尚待完善。但國內中央商務區也有一些獨到的優勢：一是產業規劃起點較高，功能分區較為明確；二是較為充分地預留瞭產業發展的用地需求和建築空間；三是在產業發展方向上較為重視產業政策的引導推動作用。從我國的中央商務區發展走勢看，目前正日益呈現出這樣幾個趨向：一是業態佈局日趨多樣，金融行業占據龍頭；二是信息化、智能化水平逐步提高；三是商業經營日趨繁榮；四是更加重視產城融合；五是公共基礎設施配備樣式正逐步向發達國傢靠攏；六是更加重視便捷化、人性化設計。從總體上看，已經由側重關註硬件建設轉到重視軟件建設，更加追求物質與精神的結合、經濟與社會的和諧。
參照國外中央商務區的發展情況，可以為國內中央商務區的建設提供不少有益的啟示，我們應當以此為鑒，少走彎路。其一，定位明確，突出特色，錯位競爭。區域之間中央商務區的同質化會帶來資源配置的浪費。隻有揚長避短，才能實現優勢互補。其二，統籌考慮中央商務區功能的多樣性。在中央商務區的建設中，除瞭要考慮商務辦公的首要功能外，還要考慮從屬的功能。如果忽視作為都市生活的整體所必須的其它功能，就會給中央商務區的商務活動帶來不便，導致城市功能的欠缺。其三，以高標準規劃立體化的交通系統和智能化的交通管理系統。應當大力發展軌道交通，完善多層次的客運體系，方便各種交通工具之間的換乘銜接。還應當搞好步行街和停車場建設。要綜合利用高架、地面、地下多種交通方式，提高通行效率，促進人車分流，預防和減緩擁堵現象。其四，要切實彰顯城市個性。作為城市窗口和品牌的中央商務區，必須要體現所在城市的人文底蘊和特色風格，要著力打造具有當地特色的地標性建築，切忌千城一面。
（作者：濟南社會科學院經濟研究所所股份有限公司登記流程長、研究員、經濟學博士）
來源：《台中有限公司商業登記台中有限公司註冊理論學習》
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